晋城市人民政府

行 政 复 议 决 定 书

申请人：山西某集团股份有限公司

被申请人：晋城市规划和自然资源局

法定代表人：王骏 职务：局长

申请人对被申请人于2021年为晋城市城区某小区1-3号楼（某家属楼）全体业主作出的首次登记不服，于2023年9月11日向本机关申请行政复议。本机关依法受理后，向被申请人送达行政复议申请书副本及行政复议答复通知书，被申请人在法定期限内向本机关提交了书面答复及作出具体行政行为的证据。审理期限延长30日。经书面审理，本案现已审结。

申请人称：申请人原名称为晋城市某房地产开发有限公司于2013年变更名称为山西某集团股份有限公司，2003年2月9日申请人与晋城市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，合同约定：出让方（以下简称甲方）中华人民共和国山西省晋城市国土资源局，受让方（以下简称乙方）晋城市某房地产开发有限公司，甲方以现状出让给乙方的宗地位于城区西巷一居委，面积为3613.33平方米，土地使用权出让年限为七十年，自领取该宗地的《中华人民共和国土地使用证》之日起算。本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设住宅楼。该宗地的土地使用权出让金为每平方米228元人民币，总额为823839元人民币。申请人于2001年10月19日缴纳土地出让金723839元，2001年8月15日缴纳土地出让金100000元整，共计缴纳823839元，后申请人取得该土地，并办理建设项目选址意见书，建设用地规划许可等手续，开发建设某小区，后将该小区部分房屋出卖给晋城市某法院，因购买人没有足额缴纳房款，房屋交付后就一直没有办理产权登记手续，2023年8月28日，申请人突然听说某小区1、2、3号楼首次登记人竟然变成了城区某小区家属楼全体业主，现根据《中华人民共和国行政复议法》第六条（十一）项规定向晋城市人民政府提起行政复议，以此维护申请人的合法权益。

被申请人称：案涉房屋是在清零行动中办理的相关登记，具体的办证依据和程序完全符合相关政策和法律规定。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：

（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；

（二）建设工程符合规划的材料；

（三）房屋已经竣工的材料；

（四）房地产调查或者测绘报告；

（五）相关税费缴纳凭证；

同时，再根据晋城市房屋产权登记确权颁证清零行动协调机制工作小组办公室下发的晋市房屋登记清零办发【2021】18号关于房屋产权登记确权颁证清零行动历史遗留问题项目的处理建议（十）第四条某小区1-3号楼处理建议为：因建设单位不履行生效民事判决书，故由业主代表申请将1-3号楼登记在小区全体业主名下。

根据上述规定，被申请人审查了案涉房屋的相关权属来源手续、判决书、竣工材料、测绘报告等，为全体业主办理了首次登记符合文件精神，也是为了更好的为产权人后续办理转移登记提供便利。因晋城市中级人民法院早于2007年就判决案涉房屋由某公司负责履行过户义务，但某公司十几年拒不配合导致某法院的职工多年来以各种形式多次向被申请人申请办证，基于案涉房屋某公司早已出售给某法院的事实，被申请人依据文件精神为全体业主办理首登后为业主办理转移登记，是并不会对申请人某公司的权利造成实质性的影响。

综上，被申请人作出的行政行为程序合法，符合法律规定，望复议机关在查明事实的基础上依法驳回申请人喜某公司的复议申请。

经审理查明：2003年2月，晋城市某房地产开发有限公司与晋城市国土资源局签订晋市土合字（2003）第03号国有土地使用权出让合同，土地位置：城区西巷一居委，面积：3613.33平方米。

2000年11月7日，晋城市某房地产开发有限公司与某法院签订购房协议书。2003年4月，入住。

2008年12月15日，（2007）晋市法民初字第23号晋城市中级人民法院民事判决书：原告某公司在本判决生效后三个月内为某小区某法院家属院1、2号楼住户办理房屋产权证书，并履行合同约定的尚未完成的义务；之后某法院立即支付原告某公司剩余购房款507076.61元。

2009年9月29日，山西省高级人民法院民事判决书：本院认为一审判决除对同某公司与某法院之间订立的购房协议定性不准应予以纠正、《房产测量规范》不应作为判决依据外，认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2010年3月19日，某人民法院申请执行上述民事判决书。

实施“清零”行动后，某人民法院向市清零办提交晋城市不动产登记历史遗留问题申请表、晋城市房屋产权确权颁证清零行动资料清单。2021年10月11日，程某代表城区某小区全体业主（1-3号楼）向晋城市不动产登记管理中心提交不动产登记申请书及其相关资料。2021年11月8日，程某领取了相应的72本不动产证。

本机关认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条第二款、第三款规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。上述规定，明确房地产开发企业配合商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续义务并且设定了期限。本案中，申请人于2003年交付商品房，2009年法律生效判决文书要求判决之日起三个月内办理房屋所有权证，2010年3月19日，某人民法院申请执行上述民事判决书，直到2021年，申请人仍未履行首次登记义务，拒不履行为某家属楼全体业主办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，导致某家属楼全体业主无法进行转移登记，迟迟无法办理房屋所有权证书。

某家属楼全体业主反复向申请人提出履行生效判决文书、办理房屋所有权证的合法请求，申请人却一再推脱，怠于履行首次登记义务、变更登记义务。与某家属楼全体业主有同样困扰的业主在全省还有很多，却无法保护自己的合法权益。山西省政府2020年1月21日出台《关于加快解决国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题的意见》，明确全省采取购房人办理房屋交易和不动产登记手续并行完善、征办分离的办法，力争用3年左右的时间，基本解决全省国有建设用地上房屋交易和不动产登记历史遗留问题；明确本次解决范围为：2016年12月31日前投入使用，未办理房屋交易和不动产登记手续的国有建设用地上各类住房和办公、经营、生产性用房。山西省自然资源厅2020年2月17日出台《解决国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的若干意见（试行）》，其中第十三项规定：房地产开发企业、原不动产权利人拒不配合购房者、为主委员会或现不动产权利人办理不动产登记的，可采取司法或调解程序，经人民法院裁判或仲裁委员会裁决后，可由购房者或业主委员会持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书单方提出登记申请。晋城市房屋产权登记确权颁证清零行动协调机制工作小组办公室在《关于房屋产权登记确权颁证清零历史遗留问题项目的处理建议（十）》中，针对某法院家属院（1-3号楼）作出了处理建议：（1）由业主代表申请将1-3号楼登记在小区全体业主名下 ；（10）由业主代表凭土地证、竣工验收相关材料等申请资料到市不动产登记交易中心办理不动产登记手续。本案中，晋城市不动产登记管理中心于2021年10月11日接收了城区某小区全体业主（1-3号楼）代表程某提交的不动产登记申请书及其相关资料，并于2021年11月8日制发了相应的72本不动产证。本机关认为，被申请人为某家属楼全体业主进行首次登记并制发不动产证的行为完全可以实现维护房地产市场秩序、保障房产所有者合法权、促进房地产业健康发展的立法目的。

申请人提出被申请人为某家属楼全体业主进行首次登记的行为侵犯了其合法权益。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条规定，依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。在法律规范中，“可以”用来授权，即意味着“可以不”或“可以其它”。全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会关于印送《立法技术规范(试)(一)》的函中规定，法律在表述义务性规范时，一般用“应当”。根据本案事实，结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《不动产登记暂行条例实施细则》第三十三条可以得出结论：申请人为某家属楼办理首次登记、为某家属楼全体业主办理不动产权证是其法定义务。根据权利义务相统一的原则，申请人履行其为某家属楼办理首次登记的义务在前，获得首次登记相应权利在后。本案中，申请人与某法院于2000年11月签订购房合同，并于2003年4月交付所购房屋。申请人依法应于90日内，配合某法院办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。申请人怠于履行法定义务，违反法律规定。法律是公平公正的，绝不会因申请人违法而受益。2021年被申请人为晋城市城区某小区1-3号楼（某家属楼）全体业主进行首次登记并制发不动产证的行为不存在损害申请人权益的可能，故申请人的主张不能成立。

综上，被申请人于2021年为晋城市城区某小区1-3号楼（某家属楼）全体业主进行首次登记并制发不动产证的行为事实清楚、证据确凿、适用法律依据正确、程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第一项的规定，本复议机关作出如下决定：

对被申请人于2021年为晋城市城区某小区1-3号楼（某家属楼）全体业主进行首次登记并制发不动产证的行为予以维持。

如对本复议决定不服，申请人、第三人可在收到复议决定书后十五日内向阳城县人民法院提起行政诉讼。

二〇二三年十一月三十日