1-9月份全市房地产市场情况分析

今年以来，在市委市政府坚强领导下，全市认真贯彻落实中央、省稳住经济大盘的各项政策措施，坚持房住不炒的基本方针，最大程度保障了人民群众的住房需求。但受国内错综复杂形势影响，“三重压力”相互叠加，1-9月，全市房地产市场虽然表现出一些微弱的积极信号，但总体仍然处于下行区间。

一、房地产开发基本情况

（一）房地产开发投资增速放缓。1-9月，全市房地产开发投资105.7亿元，同比增长7.0%，高于全省平均水平15个百分点，排全省第二位。虽然房地产开发投资仍在增加，但增速放缓，增速比1-8月回落10.7个百分点。

从工程用途看，住宅投资为唯一拉动点。1-9月，住宅投资81.6亿元，同比增长16.2%；办公楼投资0.4亿元，同比下降30.5%；商业营业用房投资6.8亿元，同比下降28.3%；其它类房屋投资16.9亿元，同比下降8.6%。

从投资结构看，其他费用增长较快。1-9月，建筑工程71.9亿元，同比增长7.0%；安装工程1.3亿元，同比下降63.0%；设备工器具购置0.1亿元，同比下降42.9%；其他费用32.4亿元，同比增长16.2%。

（二）商品房销售低位企稳。今年以来，受国内错综复杂形势影响，房地产销售市场面临巨大压力，商品房销售面积大幅下降。1-9月，全市商品房销售面积138.3万平方米，同比下降28.4%。虽然商品房销售市场在下行区间运行，但从数据显示，商品房销售有望低位企稳。一是从月度上看，商品房销售面积增速自1-4月 -31.5%低点以来，1-5月（-20.7%）、1-6月（-9.5%）、1-7月（ -22.9%）、1-8月（-24.7%）、1-9（-28.4%）连续5个月增速均未再次下探；二是从县域看，已有一些积极信号。城区作为商品房销售主阵地，1-9月商品房销售面积同比增长11.8%，这是自3月以来，商品房销售面积增速首次转正，如能保持增长到年底，则企稳基础会更加稳固。

（三）本年到位资金紧张。受疫情反复等多重因素叠加影响，房企到位资金面临趋紧，压力较大。1-9月，本年实际到位资金106亿元，同比下降10.2%。其中，国内贷款2.1亿元，同比增长14.3%；自筹资金35.2亿元，同比增长17.3%；定金及预收款41.8亿元，同比下降5.0%；个人按揭贷款22.9亿元，同比下降8.9%；其他资金4亿元，同比下降76.6%。

（四）房屋施工面积扩大。1-9月，房屋施工面积1521.7万平方米，同比增长20.5%。其中住宅施工面积1146.1万平方米，同比增长20.7%。

（五）房屋待售面积减少。1-9月，房屋待售面积16.3万平方米，同比下降67.4%。其中住宅待售面积10.8万平方米，同比下降61.0%。

二、需要关注的问题

全市房地产市场虽然表现出一些微弱的积极信号，但总体仍然处于下行区间，很多问题仍需密切关注。

（一）房地产开发后劲不足。1-9月，全市新入库房地产开发项目 28个，比去年同期少11个，同比下降28.2%；计划总投资137亿元，比去年同期减少79.2亿元，同比下降36.6%；房屋新开工面积230.6万平方米，同比下降19.7%，其中住宅新开工面积171万平方米，同比下降25.4%。新入库项目个数、规模大幅缩减，新开工面积大幅下降，造成对全市房地产开发投资拉动作用减弱，投资后劲明显不足。

（二）房地产市场信心不足。今年以来，我市房地产市场呈现投资回落、销售下行，整体面临衰退之势。从消费端看，刚需购房需求萎缩、商品房价格上涨预期减少、企业爆雷、楼盘停工导致观望情绪持续加剧；从企业端看，一方面部分房地产企业早期高价拿地，开盘后因前期开发成本过高、价格调整空间有限，平均销售价略高于市场预期价，导致销售遇冷资金回流慢，不得不暂时观望，等待市场回暖。另一方面，房地产企业因观望情绪对未来预期有限，拿地信心不足，也导致了我市房地产市场低位运行。

三、几点建议

我市房地产市场下行幅度虽超出预期，但仍表现出一定的韧性。从需求端来看，当前房地产刺激政策作用显现仍需时间，疫情反复为消费者收入增添不确定性，消费者对未来信心不足，影响房地产需求，但后续随着疫情好转和政策利好陆续出台，未来房地产销售有回稳的趋势。从供给端来看，房企仍面临较大的资金压力，企业参与土拍更加谨慎，在有限的资金里更注重项目的投资利润率，更偏向于加快施工以促进资金回笼，建设进度或将加快。

（一）稳定市场预期。从“稳地价、稳房价、稳预期”三个方面稳定市场预期，重塑居民对房地产行业的信心。一是稳住土拍市场。政府有关部门可通过支持房企合理融资、优化土地竞拍、提高行政审批效率等方法缓解企业流动性压力，增强企业拿地信心；二是坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，进一步保障刚性与改善性住房需求。三是要力促保交楼。一方面加强对房地产项目的全流程监测和全过程监管，准确判断、及早发现房地产风险，确保在建项目顺利推进。另一方面支持企业兼并重组，推进“烂尾楼”复工，支持已售逾期难交付住宅项目尽快交付，用交付恢复市场信心，为稳投资提供有利条件。

（二）多措并举促销售逐步回暖。一是充分满足住房刚性和改善性需求。增加刚性住房供给，鼓励符合标准的商品房转为保障性租赁住房，贯彻落实国家、省、市有关首套房降息和降首付比例、提高住房公积金贷款额度等系列政策措施。二是搭建平台扩大销售渠道。线上依托网络销售平台、自媒体平台，以“房地产+互联网”形式，让市民更方便地了解楼盘信息，促进住房消费；线下举办房地产展示交易会，为企业搭建展示交易平台，促进消费，提振市场信心。三是加大促销力度。6月份我市城区和高平市发放购房消费券，部分房企也给出了买房送车库送装修免物业费等活动。这些措施有力促进了商品房销售，因此可以在综合考虑的情况下将优惠政策进行打包，持续发力推进。同时也可以按商品类型推出商品套餐，如房子+车子等，这样将各行业优惠捆绑起来，做到联动互惠。